آذرقلم
تاریخ : 11. مهر 1394 - 8:27   |   کد مطلب: 1741
وزارت راه و شهرسازی اخیراً اقدام به انتشار طرح جامع مسکن نموده است. در این طرح، چشم انداز بخش مسکن و نیز برنامه‌های دولت در این زمینه تا افق ۱۴۰۵ ترسیم شده و وزیر راه و شهرسازی از آن به عنوان "نقشه راه نیل به اهداف بخش مسکن " نام برده است.

از آنجا که طبق اصل ۳۱ قانون اساسی دولت موظف به تأمین شرایط برای خانه دار شدن همه خانواده‌ها و بالاخص نیازمندان است، بخش عمده‌ای از این طرح اختصاص به تعریف برنامه‌هایی برای تأمین مسکن کم درآمدها دارد؛ اما تعمق در برنامه‌های پیشنهاد شده نشان می‌دهد که در طرح جامع مسکن به نام حمایت از تأمین مسکن محرومان، منافع سایر طرف‌ها تضمین شده است.

۱ ـ منافع بانک‌ها: در زمینه پرداخت تسهیلات مسکن، منفعت بانک در این است که بتواند بیشترین میزان تسهیلات را با نرخ بهره بالا و با تضمین بازپرداخت وام، پرداخت نماید. مساله‌ای که بانک‌ها با آن مواجه‌اند این است که با افزایش نرخ بهره تسهیلات، متقاضیان آن کاهش می‌یابد. لذا بانک، یا باید سود تسهیلات خود را کاهش دهد یا پایین بودن حجم گردش مالی خود را بپذیرد.

در طرح جامع مسکن به کمک پرداخت یارانه سود تسهیلات از محل بودجه دولت، دو هدف بالا بودن نرخ بهره تسهیلات و نیز وجود متقاضیان زیاد جهت دریافت تسهیلات، به طور همزمان برای بانک‌ها محقق شده است. توضیح آنکه در قالب این طرح، سالانه ۷۰۰ هزار فقره وام مسکن ـ در انواع مختلفی همچون وام خرید، نوسازی، بهسازی یا ودیعه مسکن ـ با نرخ بهره پایین به اقشار کم درآمد داده می‌شود. مطابق پیش بینی طرح جامع مسکن، ما به التفاوت بهره این وام با نرخ بهره نظام بانکی را دولت و نهادهای عمومی از محل بودجه خود به بانک‌ها پرداخت می‌کنند. بدین منظور سالانه ۱۲.۸ هزار میلیارد تومان از بودجه دولت و نهادهای عمومی در قالب یارانه سود تسهیلات به بانک‌ها پرداخت خواهد شد؛ یعنی مبلغی معادل ۲۵ درصد از کل بودجه عمرانی کشور در سال ۹۴.

لذا بر اساس این برنامه، بانک‌ها دو هدف پرداخت تسهیلات و دریافت سود بالا را به طور همزمان به دست می‌آورند. البته چنانچه در قالب این برنامه‌ها در کنار تأمین منافع بانک‌ها، گروه‌های هدف نیز صاحب خانه شوند، امری بسیار مطلوب خواهد بود؛ اما در ادامه خواهیم دید که برنامه‌های طرح جامع مسکن در راستای تأمین چنین هدفی نیست.
۲ ـ منافع سوداگران مسکن: طبق آمار دو سرشماری اخیر نفوس و مسکن، در بازه سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰ حدود ۷۰ درصد از تقاضای مسکن کشور را تقاضای سرمایه‌ای تشکیل داده است. منافع سوداگران ایجاب می‌کند که قیمت مسکن همواره با شیب تندی افزایش یابد. آنچه که می‌تواند موجب افزایش جهشی قیمت مسکن شود، تحقق همزمان سه عامل ذیل می‌باشد:
ـ کمبود تولید و موجودی مسکن متناسب با تقاضا در بازار؛
ـ افزایش تقاضای مؤثر در بازار مسکن؛
ـ عدم کنترل سوداگری در بازار مسکن.
هدف‌گذاری طرح جامع مسکن برای افزایش موجودی مسکن در کشور، ۵۰ درصد پایین تر از وضع فعلی است. توضیح آنکه در طرح جامع مسکن افزایش سالانه ۵۴۰ هزار واحد به موجودی مسکن کشور، به عنوان یکی از اهداف اصلی ذکر شده است. حال آنکه طی سال‌های ۸۵ تا ۹۰، سالانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن اضافه شده است. این بدین معناست که هدف طرح جامع مسکن برای ۱۲ سال آتی، کاهش تولید مسکن می‌باشد.

همزمان با کاهش تولید مسکن، اعطای سالانه ۴۰۰ هزار فقره وام رهنی پیش بینی شده در طرح جامع مسکن برای خرید مسکن، موجب افزایش تقاضا در بازار مسکن می‌شود. بدیهی است که افزایش تقاضا همزمان با کاهش عرضه، موجب افزایش قیمت در بازار مسکن خواهد شد.

در این میان تنها عاملی که می‌تواند موجب کنترل قیمت مسکن گردد، محدودسازی سوداگری مسکن از طریق ابزارهای مالیاتی نظیر مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) است؛ اما در طرح جامع مسکن برنامه خاصی برای کنترل سوداگری از طریق اعمال مالیات‌های مناسب پیشنهاد نشده است.

لذا می‌توان پیش بینی کرد که بر مبنای این طرح، در سایه افزایش تقاضا، کاهش عرضه و عدم کنترل سوداگری، قیمت مسکن با جهش قیمتی مواجه شده و منافع سوداگران بخش مسکن تأمین خواهد شد.

۳ ـ منافع تولید کنندگان مسکن: منفعت انبوه سازان مسکن در گرو افزایش ارزش افزوده مسکن به معنای تفاضل قیمت بازاری مسکن با هزینه تمام شده آن می‌باشد. از آنجا که در طرح جامع مسکن، کاهش تولید مسکن و نه افزایش آن هدف‌گذاری شده است، طبعاً منافع تولید کنندگان مسکن به طور کامل تأمین نخواهد شد؛ اما به هر حال انبوه سازان مسکن نیز از منافع این طرح بی بهره نیستند. به عنوان مثال در یکی از برنامه‌ها بر حمایت از عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش خصوصی تاکید شده است. بر اساس این برنامه مقرر شده است زمین، منابع یارانه‌ای و پروانه ساختمانی رایگان به بخش خصوصی اهدا شود تا واحدهای مسکونی اجاره‌ای تولید نماید؛ اما در زمینه اجاره بهای دریافتی از مستاجران هیچ ضوابطی برای سازندگان تعیین نشده است. لذا انبوه سازان می‌توانند تسهیلات مذکور را از دولت دریافت کرده، واحدهای مسکونی را تولید نمایند و با قیمت دلخواه خود به طبقه متوسط به پایین جامعه اجاره دهند.

۴ ـ منافع محرومان: بسیاری از برنامه‌های طرح جامع مسکن با هدف تأمین مسکن محرومان تعریف شده است. همان طور که مشاهده شد بانک‌ها، سوداگران و انبوه سازان مسکن از برنامه مسکن محرومان منتفع می‌شوند؛ اما باید دید خود محرومان چه سهمی از منافع اجرای این برنامه‌ها دارند.

منفعت محرومان در گرو دستیابی پایدار به مسکن متناسب با نیاز، با هزینه‌ای مطابق با شرایط اقتصادی آنان می‌باشد؛ اما در برنامه‌های طرح جامع مسکن:
الف ـ مجموع برنامه‌هایی که برای خانواده‌های کم درآمد فاقد مسکن طراحی شده‌اند، تأمین مسکن سالانه کمتر از ۱۰۰ هزار خانوار را هدف‌گذاری کرده است. حال آنکه بر اساس برآورد همین طرح، ۲.۵ میلیون خانوار شهری کم درآمد فاقد مسکن در کشور وجود دارد که برای تأمین مسکن خود نیازمند کمک‌های گسترده دولت هستند. لذا تأمین مسکن این افراد در قالب طرح جامع مسکن، ۲۵ سال زمان می‌برد. بگذریم از اینکه هر ساله ۶۴ هزار خانوار به جمعیت فوق اضافه می‌شود.
ب ـ حمایت‌های پیش بینی شده برای افرادی که به گفته خود طرح، توان تأمین هیچ گونه آورده اولیه را ندارند، شامل وام ۴۰ میلیون تومانی خرید مسکن است. واضح است که با این مبلغ، در صورت حذف نشدن هزینه زمین، امکان خانه دار شدن وجود ندارد.
ج ـ به منظور کاهش قیمت مسکن، طرح جامع مسکن، به جای کاهش هزینه تمام شده برای خانواده‌های محروم، هدف خود را کوچک سازی مسکن قرار داده است. به طوری که پرداخت بسیاری از تسهیلات را منوط به ساکن شدن این خانوارها در خانه‌های ۵۰ و ۶۰ متری ـ صرف نظر از تعداد اعضای خانواده ـ کرده است.
د ـ رویکرد اصلی طرح جامع مسکن، عرضه واحدهای اجاره‌ای ارزان قیمت یا پرداخت کمک هزینه اجاره بها به خانوارهای محروم است. عمده این حمایت‌ها نیز کوتاه مدت خواهند بود. به عنوان مثال در این طرح پیشنهاد شده است که وام ودیعه مسکن تنها برای یک سال در اختیار خانواده‌های تحت پوشش نهادهای حمایتی قرار گیرد. طبیعی است که فرد با پس انداز کردن اجاره بهای مسکن خود برای یک یا دو سال، قادر به خرید خانه نخواهد شد. لذا به محض قطع شدن حمایت‌های دولت وی به وضعیت اسفناک قبلی خود سقوط خواهد کرد. در این میان تنها میلیاردها تومان از بودجه دولت در قالب این روش‌ها نصیب بانک‌ها و شرکت‌های بخش خصوصی شده و در واقع هدر رفته است.
***
لذا مشاهده می‌شود که برنامه‌های طرح جامع مسکن اگرچه به نام حمایت از تأمین مسکن کم درآمدها تدوین شده است، اما طرفی که کمترین منفعت را از آن می‌برد همین دهک‌های کم درآمد هستند. در قالب این طرح به نام حمایت از مسکن محرومان، هزاران میلیارد تومان از بودجه دولتی به بانک‌ها و انبوه سازان پرداخت می‌شود؛ اما به دلیل عدم کنترل بر سوداگری، این تسهیلات از طریق افزایش قیمت نهایتاً نصیب سوداگران بخش مسکن می‌شود. حال آنکه محرومان تنها آسیب دیدگان این طرح خواهند بود که در سایه افزایش قیمت ناشی از کاهش عرضه و افزایش تقاضا، هر روز از امکان خانه دار شدن دورتر می‌شوند.

به نظر می‌رسد مشکل اصلی در این طرح، نگاه اعانه‌ای و خیریه‌ای به تأمین مسکن محرومان است. بدین معنا که جهت اصلاح ساختار بازار مسکن به نفع محرومین اقدام خاصی صورت نمی‌گیرد. بلکه با حفظ ساختار موجود، صرفاً افراد آسیب دیده از این وضعیت، مورد حمایت مالی قرار می‌گیرند. حال آنکه تأمین مسکن محرومان باید ساختاری باشد. در این رویکرد، از طریق افزایش عرضه و اعمال مالیات بر سوداگری در بازار مسکن، قیمت مسکن کنترل شود و از سوی دیگر با اعطای زمین و پروانه ساخت رایگان به گروه‌های کم درآمد، هزینه تمام شده مسکن برای آنان کاهش یابد. بدین ترتیب امکان دسترسی خانوارهای محروم به مسکن، به صورت پایدار افزایش خواهد یافت.

مخاطبین محترم

۱) گلشن راز، نظراتی را که حاوی توهین، هتاکی و افترا باشد را منتشر نخواهد کرد .
۲) از انتشار نظراتی که فاقد محتوا بوده و صرفا انعکاس واکنشهای احساسی باشد جلوگیری خواهد شد .
۳) لطفا جهت بوجود نیامدن مسائل حقوقی از نوشتن نام مسئولین و شخصیت ها تحت هر شرایطی خودداری نمائید .
۴) لطفا از نوشتن نظرات خود به صورت حروف لاتین (فینگلیش) خودداری نمایید .
۵) در صورت وارد کردن ایمیل خود ، پس از تعیین تکلیف نظر موضوع به اطلاع شما خواهد رسید .

دیدگاه شما

آخرین عناوین سایت